Frey investit massivement dans le secteur des outlets : un pari stratégique sur la mode premium

Le groupe immobilier français Frey, l'un des leaders européens des outlets, a annoncé l'acquisition pour 410 millions d'euros de trois villages commerciaux phares en Italie. Une opération à gros chiffres qui démontre que le secteur de l’outlet occupe désormais une position de premier plan.

Trois nouveaux villages outlet dans le portefeuille de Frey

Ce 18 août, Frey a annoncé son acquisition des villages outlet Franciacorta (Lombardie), Valdichiana (Toscane) et Palmanova (près de Trieste). Des destinations shopping où des marques premium comme Calvin Klein, Adidas, K-Way et de nombreuses marques italiennes écoulent leurs stocks à des prix réduits. L'opération a été effectuée auprès de fonds gérés par Blackstone et soutenue par un partenariat stratégique de 650 millions d'euros avec la société d'investissement et de financement immobilier Cale Street. 

L’importante transaction permet d'ajouter 90 000 mètres carrés d'espace commercial et 11 millions de visiteurs annuels au portefeuille de Frey. En renforçant ainsi son emprise sur le marché des outlets, Frey devient un acteur clé dans le commerce de la mode premium, puisqu’il est également propriétaire du gestionnaire ROS (Retail Outlet Shopping), et, depuis 2025, du Designer Outlet Berlin mais aussi de plusieurs « Shopping Promenade » dans lesquelles les articles sont vendus à des prix ordinaires.

L’outlet, la solution pour les marques premium ?

Selon l’European Outlet Industry Review, 2025 (EOIR), publié par Ken Gunn Consulting, les centres commerciaux de déstockage (outlet), ont connu une croissance significative au cours des dernières années. Le rapport estime le chiffre d'affaires des marques dans les 210 centres commerciaux d'Europe à 23 milliards d'euros en 2024, soit environ 23 % de plus qu'en 2019 et 7,2 % de plus qu'en 2023.  

Les outlets constituent donc un canal de croissance stratégique pour les marques de mode, et en particulier les marques premium qui sont aujourd’hui confrontées à un marché fragmenté entre luxe et fast-fashion, voire ultra-fast fashion. 

Avec ce lourd investissement, Frey renforce un modèle où la mode premium se fait plus accessible via les outlets, une façon, pour ces marques, de tester des stratégies de prix différenciées.

Néanmoins, en voulant profiter de ce flux, le risque est grand de banaliser son image de marque. La composition de l’offre du centre outlet reste l'un des critères les plus importants lors de la sélection d’un site par une enseigne, selon une enquête une enquête Ecostra/Magdus de 2024. Ce mix joue sur l'attractivité de la marque mais aussi sur le chiffre d'affaires du centre, un autre critère important pour les enseignes.

Par ailleurs, comme le rappelle l'étude de Ecostra/Magdus, les centres outlet ne sont pas tous une source de satisfaction pour les marques. Certains centres ont été jugés sévèrement par les enseignes interrogées dans l'enquête, notamment en raison des coûts élevés et des rendements insatisfaisants.

Frey, le curateur 

À l'instar de ses concurrents comme McArthurGlen ou Value Retail, Frey, en reprenant trois sites majeurs en Italie, devient un intermédiaire clé qui définit le mix d’enseignes, l’architecture, l’expérience client et donc l’aura du lieu. Un rôle central quand on sait que les marques dépendent de plus en plus de la qualité des destinations pour capter des flux touristiques et de consommateurs.

Frey conditionne ainsi la visibilité et le succès commercial des enseignes présentes dans ses outlets puisqu’il en est le curateur et garde le contrôle sur l’attractivité du site grâce à son expertise en expérience retail.

Selon Antoine Frey, Président-Directeur Général de Frey, les outlets italiens ne sont pas perçus comme une simple chasse aux bonnes affaires, mais comme une expérience shopping qualitative qui valorise les marques premium. « L’Italie est le premier marché d’outlets en Europe continentale, un territoire où les marques les plus pointues trouvent une clientèle locale exigeante, fidèle, au fort pouvoir d’achat, déclare le dirigeant dans un communiqué. C’est aussi un marché profondément ancré dans la culture retail, avec une appétence pour le shopping de plein air, la qualité de service et l’offre premium. »

Avec plus de 360 millions d’euros de chiffre d’affaires générés par les enseignes partenaires (sur les 12 derniers mois au 31 juillet 2025), les trois outlets italiens s’annoncent comme un hub incontournable pour les marques premium, offrant à Frey une plateforme unique pour capter une clientèle internationale.