Panorama du marché français des commerces : éclaircie en vue ?

Knight Frank vient de dresser le bilan du marché français des commerces depuis le début de l’année 2019. Un tableau contrasté, où le meilleur côtoie le pire.

« L’environnement du marché français des commerces ne s’est pas franchement amélioré depuis le début de 2019. Pourtant, si la consommation stagne, elle pourrait désormais accélérer grâce à la hausse du pouvoir d’achat et à l’amélioration du moral des ménages », relève le groupe de conseil international en immobilier. Et le climat semble d’autant plus propice au redressement de la consommation que le mouvement des « gilets jaunes » s’est essoufflé, même si des tensions sociales demeurent.

Le petit commerce, les boutiques multimarques, ne sont pas les seuls à être fragilisés. « Plusieurs grandes enseignes connaissent également des difficultés, dont les causes sont souvent structurelles et bien plus variées que les seuls troubles sociaux », indique Antoine Grignon, directeur du département Commerces chez Knight Frank France. En témoigne les fermetures programmées de magasins Conforama, Castorama et Tati, la liquidation judiciaire de New Look et de Sonia Rykiel…

Des annonces récentes qui donnent le ton des bouleversements affectant le paysage français des commerces, même si les résultats des différents secteurs d’activité donnent une vision plus contrastée de l’état du marché. Ainsi, le recul des ventes d’habillement (- 1,5 pour cent sur un an au premier semestre 2019) tranche avec les résultats positifs du bricolage ou de l’ameublement et la confirmation du dynamisme des loisirs, du sport…

Les ventes d’habillement ont régressé de 1,5 pour cent au premier semestre

Autre motif d’optimisme, le sentiment d’un « retour en grâce » du commerce physique, note Knight Frank. Ce qui interroge notamment sur la soutenabilité de modèles uniquement axés sur les ventes en ligne. « Le bien-fondé d’un développement équilibré, jouant à la fois des atouts du commerce physique et de ceux du digital s’appuie aussi sur des retours d’expérience positifs, à l’exemple de ces plus petits formats développés par nombre d’acteurs traditionnels pour favoriser le click & collect ou de l’expansion des Digital Native Vertical Brands (DNVB).

Si le phénomène n’est pas neuf, la notoriété de ces marques nées sur le web ne cesse de croître au fur et à mesure de leurs ouvertures de magasins » explique Antoine Grignon. Remarquées pour leurs relations plus directes avec le consommateur, l’accent mis sur le service client et leur utilisation du digital, celles-ci continuent en effet d’imprimer leur marque sur le marché immobilier des commerces en maillant le territoire de leurs boutiques en propre. Un exemple type, le Slip Français. D’après l’analyse menée par Knight Frank, ces points de vente se situent à près de 60 pour cent à Paris, même si les bons axes des capitales régionales et de quelques villes moyennes dynamiques sont aussi privilégiés. La présence originelle sur le web sert à présent le plus souvent à parfaire la notoriété de la marque. Encore assez modeste, le réseau de boutiques de ces « digital native » devrait croître.

Les DVNB ont le vent en poupe

Du côté des commerces de luxe, la vague reste porteuse : une quarantaine d’ouvertures sont d’ores et déjà recensées pour 2019, après les 48 de 2018. Le secteur élargi de la place Vendôme, de la rue de la Paix et de la rue Saint-Honoré concentre 55 pour cent des ouvertures de boutiques de luxe prévues en 2019 à Paris, contre 32 pour cent en moyenne lors des cinq années précédentes. C’est l’horlogerie-joaillerie qui tire ce secteur, avec de nombreux projets de création, d’extension ou de rénovation tels ceux de Graff, Cartier, Qeelin, Gucci ou Van Cleef & Arpels. Le Triangle d’Or (avenue Montaigne, Georges V, Champs-Elysées) a également le vent en poupe. Plusieurs opérations d’envergure y sont attendues ou viennent d’y être dévoilées, à l’image du flagship inauguré par Dior sur les Champs-Élysées en juillet. L’attractivité du marché parisien est également illustrée par les arrivées de nouvelles marques et enseignes étrangères. Citons notamment le concept store Kith, emblème américain du « cool urbain », dont le premier flagship parisien sera dévoilé en 2020.

Le luxe continue de tirer le marché

Parmi les fermetures récemment observées ou programmées, plusieurs concernent la rue de Rivoli et ses alentours immédiats, dans le secteur de la mode mais pas uniquement (H&M, Gap, Forever 21 , Intersport, Conforama, etc.). Enfin, l’achèvement du projet de la Nouvelle Samaritaine après plus de quatre ans de travaux devrait également contribuer au retour au premier plan de l’artère, épine dorsale de la rive droite.

Les centres commerciaux et les galeries représentent la majorité des volumes investis en commerces (45 pur cent au 1er semestre 2019) grâce à la vente au fonds Fortress, en début d’année, d’un portefeuille de 26 murs d’hypermarchés et de supermarchés Casino pour près de 400 millions d’euros. Toutefois, ce segment de marché est resté quasiment atone au second trimestre. D’autres grandes transactions sont en cours de finalisation, sur le segment des rues commerçantes comme sur celui des centres commerciaux, où AXA s’est par exemple engagé en juillet à prendre des participations dans les centres « Italie Deux » et « Passage du Havre » pour près de 700 millions d’euros.

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